张峥，北京大学光华管理学院金融学教授，金融学系副系主任，现任学院院长助理，本研项目执行主任。他1995年毕业于南开大学，获应用数学学士学位；1998年毕业于南开大学，获应用数学硕士学位。2005年毕业于北京大学，获金融学博士学位。他的研究领域为实证资产定价、行为金融、风险管理、家族企业与财富管理、私募股权与创业投资。他现在教授的课程有私募股权与创业投资、金融工程、财富管理和实证金融。
“学之大者，国之重器。”当越来越多的目光聚焦于中国即将崛起的庞大的不动产投资信托基金（REITs）市场，北大光华再次走在了时代的前列。
由北大光华教授、研究员及业界专家等组成的北大光华REITs课题组，在光华思想力平台的支持下，以破竹之势相继推出了《中国REITs白皮书》系列报告，论述中国REITs制度设计、探讨中国REITs市场规模、思考中国REITs的市场建设，并给出了发展建议，为中国REITs的发展建立了丰厚的学术基础。
光华管理学院院长助理、金融系副系主任张峥教授是北大光华REITs课题组成员之一，如课题组的其他成员一样，他对REITs已有持续数年的关注和研究，并对中国REITs的未来抱有十足的信心。张峥说，深耕当下，通过研究创造知识，以此推动中国REITs的发展，推动社会的进步，这是他们光华REITs课题组成员们的共识。时间的叙事里，当下连接未来，有如此般扎实进取的研究队伍，中国REITs健康发展的未来令人期待。
课题缘起：深圳考察
忆及REITs课题的缘起，张峥将脑海中的时间线切至了2015年的夏天。在一次系里日常的聚会研讨中，光华的几位老师一致认为，资产证券化将是中国金融最活跃的领域之一。在当时热络的交流氛围中，刘俏教授提到，刚刚推出的“鹏华前海万科REITs”项目具有十分典型的意义。于是大家一拍即合，决定前往深圳进行实地考察。“鹏华前海万科REITs”是以BOT收益权为基础资产，以公募基金作为载体实现公募的准REITs产品。考察的所见所闻强化了大家对REITs研究的兴趣。从此，光华的教授们开始与业内人士进行了诸多交流，搜集了大量一手信息，并以学者的审慎对这些资料进行去伪存真。
正所谓厚积才能薄发，当“光华思想力”于2017年初正式提出之际，REITs课题组已然呼之欲出。在刘俏院长的牵头带领下，光华的老师们汇同资深业内人士和校友，在前期深厚的素材和研究储备基础上，组建了光华思想力REITs课题组。团队成员的结构既有开放性，也具备完整性，囊括了学者、监管机构、商业机构等各方力量。张峥说，大家的目标明晰而坚定，那便是让“光华思想力”成为REITs最顶尖的研究平台，引领中国的REITs研究。
在此目标的指引下，课题组以平均两月一篇的速度发布研究报告，迄今已对外发布七篇，对中国版REITs进行了全方位论述，堪称业内标杆性的研究。这份质量与速度兼具的成绩单背后，是团队成员齐心协力的汗水浇灌所就。张峥在采访中谈到一个细节，课题组成员无论多忙，彼此通常都会在四天内给出研究报告的最新修改版本。团队形成了良性的自上而下的工作机制，长期的相互交流所建立的共识与默契使得研究有序有力地层层推进。他还指出，以光华校友为核心的业界专家，为课题研究做出了突出的贡献。光华DBA校友、中联基金合伙人周芊先生亲历了十几年来的REITs“破冰”与开拓历程，他的团队几乎囊括了REITs市场全部里程碑项目，市场占有率保持国内第一。EMBA校友李文峥校友则在中国房企海外REITs上市以及REITs投融资方面有丰富的经验。
事实上，在此之前，市场上已有关于国内REITs的研究，但深度不够，系统性不强。张峥表示，光华的REITs课题组将研究视野放置于中国经济和金融的改革与发展中，强调科学性、全面性和系统性。同时，研究始终处于一个动态的过程中，伴随新情况、新问题的出现，进行不断调整与再研究。
对此，张峥在受访时举了两处例子。第一处是课题组在第一篇报告中重点论述“公募基金+ABS”的推出路径，对其他两种路径没做更深入的论述。后来随着研究的发展，意识到了另两种路径的重要性，便及时进行了补充。第二处是前期对全球REITs现状进行深入分析，却忽略了对各国推出REITs的历史分析。其后通过抽丝剥茧的研究，课题组形成了一个核心观点，即REITs推出往往与国家经济转型的背景有关。诸如上述一点一滴的动态调整，都在一份又一份的报告中予以淋漓尽致的展现。
课题组的努力吸引了来自国外同行的关注，美国REITs协会和亚太房地产协会慕名而来，与光华REITs课题组成员们展开了积极的对话交流。虽然至今的研究成果赫然在目，张峥却表示，课题组的研究依然在路上。他认为，REITs课题还有很多领域没有深入推进研究，团队未来应更具开放性，要引入更多的合作方，并与国际相关研究机构开展合作。
今后，课题组将推动一批以REITs为主题的研究项目，并与交易所合作，定期编制、发布并更新中国REITs指数，反映市场变化。张峥指出，课题组接下来的研究会着眼于REITs作为货币政策工具能够发挥的独特作用和基础设施REITs发展等方面，以REITs市场为代表的金融创新也会体现在光华未来的课程设置中。
推进REITs：正当其时
今年4月，北大光华与中联基金联合发起成立北大光华中国REITs研究中心，旨在持续推动REITs领域的系统性深入研究。同时，北大光华携手国内外REITs领域政策、学术和顶尖商业机构，共同发起建立起了一个旨在推动中国REITs市场建设和发展的高端平台——中国REITs论坛。6月19日，中国REITs论坛在光华管理学院正式启动。刘俏院长在发言中指出，“我们评估，目前推出中国版的REITs条件是成熟的。大力推进中国公募REITs正当其时。”这也赋予了课题组时不我待的使命感和汲汲以求的动力来源。
张峥在受访时也反复提到一个词：时点。对张峥而言，时点具有双重意涵。中国的经济转型到达时点，因而召唤着引入中国版REITs的时点。他认为，中国不动产的结构性问题由来已久，引入REITs能改善中国市场和投融资体系的不完全性，是金融服务供给侧改革的重要抓手，使资产定价更合理，起到优化资源配置的作用。同时，REITs为投资者提供了几乎完美的替代途径，因为REITs相比直接不动产投资有着更高的流动性、更低的交易成本和更低的交易门槛。REITs则可为居民的财产性收入提供大类资产，充分体现普惠性。
张峥的信心源自REITs研究团队对独立、客观和专业的研究的信念。“任何事情都有积极和不足的一面，机遇和挑战往往并存。能够建设一个好的REITs市场，的确不易。希望我们的研究能促进建设一个起点基础良好、解决了一些核心问题的REITs市场。”
在张峥看来，REITs市场的核心问题包括理论和落地两个层面。理论层面应重点关注交易成本、信息对称、识别和管理风险等问题。落地层面应关注产品设计能否符合初衷，产品特征、定位、配套和市场准入等方面都特别重要。“引入REITs肯定存在风险，但更重要的是管控风险的机制和方式。人类社会至今也没找到终极解决办法，但我们可以思考什么是最佳实践。因此，对研究者来说，关键是要进行深入的研究和交流。研究问题和实现路径，同时通过交流形成一些共识。交流是研究的一部分，早期市场不成熟时存在许多对REITs的误解，正是因为缺乏有效交流。”
在REITs课题的研究中，张峥颇为关注REITs对国内住房租赁市场的影响。有观点认为，中国城市、尤其是一线城市的租赁住房回报率太低，对REITs的引入发展将造成掣肘。张峥通过研究认为，租赁住房回报率低是中国房地产问题积累的结果，房子在中国往往被视为投资和财富储值工具，因此大家在意的是其未来升值空间，而非租金回报率。从长期来看，不动产并不是最好的财富工具。“房地产定价和REITs本身是互动关系。从整体上看，对于世界上绝大部分的地区和种类，REITs市场是有效的，至少可以满足弱信息有效的要求。从长期看，REITs市场的价格与不动产的价格之间关联紧密。REITs市场的价格变动先于不动产市场，具有价格发现的功能，可以成为不动产市场价格的“锚”。
记者：李双南